Hypoteční trh se v roce 2026 vrátil k normálnějšímu rytmu, ale „levné peníze" z let 2020–2021 jsou pryč a v dohledné době se nevrátí. Pro prodávajícího to znamená opatrnější kupující, pro kupujícího pečlivější přípravu. Tady je, co se opravdu mění – a jak na to reagovat ve Zlínském kraji.
Sazby: od vrcholu k novému normálu
Dvoutýdenní repo sazba ČNB postupně klesla z vrcholu 7,00 % (2022–2023) a v první polovině roku 2026 se pohybuje v pásmu kolem 3–3,5 %. Nabídkové sazby hypoték velkých bank u pětileté fixace se reálně drží mezi 4,3–4,9 %. To je výrazně níž než v letech 2023–2024, ale stále daleko od dvojkových čísel z covidového období.
Praktický důsledek pro splátku: u hypotéky 4 000 000 Kč na 30 let znamená posun ze sazby 5,9 % na 4,5 % rozdíl ve splátce zhruba 3 600 Kč měsíčně. To je přesně to, co dnes oživuje poptávku – kupující, kteří v roce 2023 nedosáhli, se v 2026 vracejí.
Limity ČNB: LTV, DSTI a DTI
Centrální banka má od roku 2022 zákonnou pravomoc nastavovat závazné úvěrové ukazatele. Konkrétní hodnoty se mění – aktuální stav (2026):
LTV (loan-to-value) – maximální podíl úvěru k hodnotě zástavy. ČNB drží strop u 80 % (90 % pro žadatele do 36 let). Větší vlastní zdroje = nižší sazba.
DSTI (debt-service-to-income) – podíl měsíčních splátek všech úvěrů na čistém příjmu. ČNB v roce 2024 limit deaktivovala, banky si ale interně drží hranici kolem 45–50 %.
DTI (debt-to-income) – celkový dluh k ročnímu čistému příjmu. Také aktuálně neaktivní jako regulace, banky pracují s vlastními modely.
Bez ohledu na to, co je „aktivované", platí starý zlatý poměr: splátka by neměla přesáhnout třetinu čistého příjmu domácnosti. Jinak banka může schválit, ale rodinný rozpočet se začne dusit.
Co to znamená pro prodávajícího
- Většina kupujících opět financuje hypotékou. Smlouvy je dobré psát s 30–45 dny na vyřízení financování.
- Slabý PENB (F, G) prodlouží i zlevní prodej. Některé banky pro tyto objekty omezují LTV nebo žádají rezervu na sanaci. Vyplatí se zařídit PENB ještě před inzercí.
- Připravte si dokumenty k odhadu. Banky chtějí výpis z katastru, projektovou dokumentaci, fotografie. Zdržení odhadu = zdržení celého obchodu.
- Pozor na předčasné splacení vaší hypotéky. Pro účelové prodeje má banka povinnost umožnit splatit zdarma, ale včas to s ní zkomunikujte.
Co to znamená pro kupujícího
- Předschválení dělejte dřív, než najdete nemovitost. S předschválením máte v rezervační smlouvě silnější pozici a prodávající vás bere vážněji.
- Nesrovnávejte jen sazbu. Rozhoduje RPSN, poplatky za odhad, vedení účtu, povinné pojištění a možnost mimořádné splátky.
- Fixace 3 vs. 5 let. Pokud čekáte další pokles sazeb, krátká fixace dává smysl. Pokud chcete klid, pětiletá je standard.
- Refinancování není zadarmo. Mimo fixaci může banka účtovat účelně vynaložené náklady – počítejte s tím i u stávající hypotéky.
Praktická poznámka ze Zlínského kraje
Banky v roce 2026 velmi citlivě vnímají technický stav a lokalitu. U starších bytů v Zlíně-Jižní svahy nebo v okrajových obcích Vsetínska občas zaslechnete „úvěr ano, ale s rezervou na rekonstrukci". To u prodávajícího znamená zdržení a u kupujícího vyšší vlastní zdroje. Vyplatí se s tím dopředu počítat.
Shrnutí
- Sazby v 2026 zlevnily, ale ne dramaticky – pohyb 0,5 p.b. rozhoduje o tisícikoruně na splátce.
- Limity ČNB jsou rámec, reálná pravidla si banky drží přísnější.
- Prodávající: připravte dokumenty a PENB. Kupující: předschválení a srovnání RPSN, ne jen sazby.
Hypotéky řeším v rámci ZFP Zlín každodenně i mimo realitní část své práce. Pokud chcete spojit prodej a koupi nové nemovitosti tak, ať vám sedí financování i termíny,– probereme to bez tlaku.
Zdroje: ČNB (úrokové sazby, makroobezřetnostní opatření), zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru. Údaje o sazbách jsou orientační a v čase se mění – pro konkrétní nabídku vždy oslovte banku nebo finančního poradce.