Při prodeji nemovitosti se nejčastěji řeší jediná otázka: „Budu z toho platit daň?" Daň z nabytí už nějakou dobu neexistuje (zrušena byla v roce 2020), pozornost se přesunula k dani z příjmu fyzických osob. Ta může z výnosu prodeje ukrojit 15 %, ale ve velké části případů se jí dá legálně vyhnout.
Co říká zákon
Pravidla najdete v § 4 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Pro prodej rodinného domu, bytu nebo pozemku platí tři základní cesty, jak být od daně osvobozen:
- Časový test 2 roky – v nemovitosti jste měli bezprostředně před prodejem alespoň 2 roky bydliště (skutečné, ne jen trvalý pobyt).
- Časový test 10 let – nemovitost jste vlastnili déle než 10 let (u nabytí od 1. 1. 2021; pro starší pořízení platí původní 5letý test).
- Použití peněz na vlastní bytovou potřebu – výnos z prodeje použijete na pořízení nebo financování vlastního bydlení (nákup, výstavba, splacení hypotéky, rekonstrukce).
Důležité: oznamovací povinnost
I když je prodej osvobozen časovým testem, finančnímu úřadu nic neoznamujete. Pokud ale využíváte osvobození skrz použití peněz na vlastní bydlení, máte povinnost do konce lhůty pro podání daňového přiznání tento záměr oznámit (§ 4b ZDP). Bez oznámení o osvobození přijdete.
Co znamená „2 roky bydliště"
Bydliště je místo, kde se osoba trvale zdržuje s úmyslem se tam trvale zdržovat. Není to totéž co trvalý pobyt v občance – pokud byste v bytě měli trvalé bydliště, ale fakticky tam dva roky nebydleli, finanční úřad osvobození uznat nemusí. V praxi se dokládá energiemi, doručenkami, smlouvou na internet, lékařem v místě apod.
Použití na vlastní bytovou potřebu – co spadá pod osvobození
- •Koupě bytu, rodinného domu nebo stavebního pozemku pro vlastní bydlení.
- •Výstavba nebo rekonstrukce vlastní nemovitosti.
- •Splacení (i mimořádné) vlastní hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření.
- •Vypořádání spoluvlastnictví nebo SJM, pokud výsledkem je vlastní bydlení.
Peníze musíte na bytovou potřebu použít do konce následujícího kalendářního roku po roce prodeje. Pokud jste je naopak na bytovou potřebu vynaložili už v roce před prodejem, lze využít i to – stačí to správně oznámit.
Kolik se vlastně daní a z čeho
Pokud osvobození nevyužijete, daní se rozdíl mezi prodejní cenou a uznatelnými náklady (kupní cena, prokazatelně vynaložené rekonstrukce, provize realitce, znalecký posudek, právní služby). Sazba daně z příjmu fyzických osob je 15 %, případně 23 % na část přesahující zákonný strop pro vyšší sazbu. Prodej se vykazuje v daňovém přiznání v § 10 – ostatní příjmy.
Zjednodušený příklad
Byt 3+1 v Uherském Brodě:
- • Kupní cena v roce 2022: 3 200 000 Kč
- • Rekonstrukce (faktury): 450 000 Kč
- • Prodej v roce 2026: 4 300 000 Kč
- • Daňový základ: 4 300 000 − 3 200 000 − 450 000 = 650 000 Kč
- • Daň 15 %: 97 500 Kč (pokud nevyužijete žádné osvobození).
Pozor na…
- • Zděděnou nemovitost – do časového testu se počítá doba vlastnictví zůstavitele (u přímé linie).
- • Prodej v rámci podnikání – tam neplatí § 4, ale daní se vždy jako příjem z podnikání.
- • Neoznámení použití peněz na bydlení – sankce za neoznámení činí až 0,1 % z příjmu (max. 500 000 Kč).
- • DPH u prodeje nového bytu plátcem DPH – pravidla jsou jiná, řešte individuálně.
Než podepíšete kupní smlouvu
Daňová situace by se měla řešit před prodejem, ne až po něm. Někdy stačí prodej posunout o pár měsíců a celá daň zmizí. Pokud si nejste jistí, kterou cestou jít, projděme to spolu – v rámci přípravy prodeje vám doporučím i daňové ošetření a v případě složitějšího případu vás propojím s daňovým poradcem.
Zdroje: Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (§ 4, § 4a, § 4b, § 10). Článek má informační charakter a nenahrazuje individuální daňové poradenství.